Μελλοντική αποτύπωση - ευφυέστερος πολεοδομικός σχεδιασμός για τη Σιγκαπούρη

Οι πόλεις παντού έχουν τις δικές τους διαδικασίες για τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Αλλά πολύ λίγοι ήταν εξίσου αποτελεσματικοί με τη Σιγκαπούρη για τον μακροπρόθεσμο προγραμματισμό και τη μετατροπή αυτών των σχεδίων σε πραγματικότητα. Αυτό αποτελεί βασικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα για την πόλη του Λιοντάρι.

Guoco Tower από το GuocoLand που περιλαμβάνει τη φιλοξενία (Sofitel Singapore City Center), τις κατοικίες (Residence Wallich),
εμπορικά, λιανικά και χώρους για κοινοτική χρήση. Φωτογραφική πίστωση: GuocoLand

Τα παραπάνω είναι ένα απόσπασμα από μια ομιλία του υπουργού Εθνικής Ανάπτυξης της Σιγκαπούρης, κ. Lawrence Wong, κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης της Έκθεσης Master Plan 2019 του URA. Συμφωνώ με τον Υπουργό. Αφού επισκεφθήκαμε πολλές από τις μεγάλες πόλεις του κόσμου, έχω δει τον εαυτό μου πώς η Σιγκαπούρη, μέσω μιας προορατικής μελλοντικής προσέγγισης για τη χρήση γης για την αστική ανάπτυξη, ξεπέρασε την έλλειψη γης, τροφοδοτώντας παράλληλα τις ανάγκες ενός αναπτυσσόμενου έθνους, σχετικά με τον κόσμο. Το πρόσφατα εγκαινιασθέν Σχέδιο Γενικού Σχεδίου έχει ως στόχο να καθοδηγήσει τις αναπτυξιακές ανάγκες της Σιγκαπούρης και τη χρήση της γης για τα επόμενα 10 έως 15 χρόνια. Το γενικό σχέδιο URA ενημερώνεται ανά πενταετία για να διασφαλιστεί ότι το σχέδιο μεγάλης εμβέλειας παραμένει ενημερωμένο, ιδίως με έναν συνεχώς αυξανόμενο ρυθμό μεταβολής σε παράγοντες όπως οι οδηγοί της οικονομίας στην τεχνολογία των κατασκευών και ο τρόπος ζωής των ανθρώπων. Κατά τη γνώμη μου, αυτή η τελευταία επανάληψη του Γενικού Σχεδίου έχει συναντήσει πολλές προσδοκίες των Σιγκαπούρη, και στη συνέχεια κάποιες. Το Master Plan είναι πλήρες και εκλεπτυσμένο. Για μένα η συμπύκνωσή του σε δύο σελίδες σε αυτό το περιοδικό δεν θα δικαιολογήσει την ευρεία κάλυψη των σύνθετων πολεοδομικών απαιτήσεων που θέλει να επιτύχει. Ως εκ τούτου, θα ήθελα να επικεντρωθώ σε μία από τις βασικές έννοιες που, για μένα, έχουν τον σημαντικότερο αντίκτυπο στη ζωή των ανθρώπων - "Αστική Μεταμόρφωση". Δύο τομείς που θα δώσουν μαρτυρία για την επικέντρωση στον αστικό μετασχηματισμό είναι η κεντρική επιχειρηματική περιοχή (CBD) και η ευρύτερη περιοχή της νότιας προκυμαίας.

Leong Boon Hoe, Διευθύνων Σύμβουλος, Λίστα Sotheby's International Realty, Σιγκαπούρη, γράφει αυτό το άρθρο

Αναζωογόνηση CBD
Για να ανανεώνεται συνεχώς η CBD της Σιγκαπούρης προκειμένου να παραμείνει ανταγωνιστική και ζωντανή, η URA εισάγει δύο σχέδια για να προσθέσει ένα ευρύτερο φάσμα χρήσεων έτσι ώστε το κέντρο της πόλης να είναι όχι μόνο ένας χώρος για εργασία κατά τη διάρκεια της ημέρας αλλά και ένα ζωντανό και πολυσύχναστο μέρος ζουν και παίζουν με δραστηριότητες τη νύχτα καθώς και τα Σαββατοκύριακα. Το πρόγραμμα παροχής κινήτρων για την CBD ενθαρρύνει τη μετατροπή κτιρίων γραφείων ηλικίας τουλάχιστον 20 ετών σε μικτές χρήσεις - εκείνων που έχουν ορισμένα στοιχεία οικιστικού, ξενοδοχειακού, εμπορικού και λιανικού εμπορίου - προσφέροντας αύξηση του Αναλυτή Gross Plot Ratio της συνολικής έκτασης ενός κτιρίου στην περιοχή του ιστότοπου) στους προγραμματιστές που αναλαμβάνουν τέτοιου είδους εργασίες ανακατασκευής που θα επιφέρουν αλλαγές αναζωογόνησης στην περιοχή. Η πρωτοβουλία αυτή θα εφαρμοστεί στις περιοχές Anson Road, Cecil Street, Robinson Road, Shenton Way και τις περιοχές Tanjong Pagar.

Παραδείγματα υφιστάμενων κτιρίων που θα έχουν το Gross Ratio Ratio που έχουν προκύψει από την έκδοση 2014 του Master Plan περιλαμβάνουν κτίρια με ορόσημα όπως το International Plaza και το Shenton House. Και τα δύο κτίρια έχουν περίπου 51 χρόνια παραμείνει στις αντίστοιχες μισθώσεις τους. Επί του παρόντος, οι ιδιοκτήτες αυτών των δύο κτιρίων εργάζονται για την πώληση σε έναν προγραμματιστή μέσω της συλλογικής οδού πώλησης. Ωστόσο, δεν θα είναι εύκολο έργο. Τα ενοίκια των γραφείων αυξάνονται. το κόστος ευκαιρίας για αυτούς τους ιδιοκτήτες στρώσεων πιθανότατα θα αντικατοπτρίζεται στις προσδοκίες τιμολόγησης τους. Το υψηλό κόστος απόκτησης θα μπορούσε επομένως να αποτελέσει σημαντικό φορτίο για τους προγραμματιστές οι οποίοι θα πρέπει επίσης να επηρεάσουν το πρόσθετο κόστος της χρέωσης ανάπτυξης για να μεγιστοποιήσουν τον λόγο αντιστάθμισης και το ασφάλιστρο για να αναβαθμίσουν τη μίσθωση σε διάρκεια 99 ετών. Κατά τον προγραμματισμό των νέων κτιρίων τους, οι προγραμματιστές θα μπορούσαν να εξετάσουν το ενδεχόμενο της επιτυχίας του Guoco Tower. Με το Sofitel Singapore City Center και την Wallich Residence, η GuocoLand έχει ενσωματωμένη φιλοξενία, οικιστική, εμπορική, λιανική και κοινοτική χρήση μέσα σε ένα έργο που προσφέρει επίσης άμεση σύνδεση με το σύστημα μαζικών μεταφορών Mass Rapid Transit. Μια άλλη ιδέα που θα μπορούσε να απογειωθεί στην περιοχή της CBD είναι η συνύπαρξη και εξυπηρέτηση κατοικιών, η οποία εξυπηρετεί το μεταβαλλόμενο προφίλ των αστικών κατοίκων που προτιμούν να μένουν στην πόλη - νέοι, απλοί επαγγελματίες. Εν τω μεταξύ, το Σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης (SDI) ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες παρακείμενων εμπορικών ή μικτών χρήσεων εξελίξεων με κατά κύριο λόγο εμπορικές χρήσεις να ενώσουν τις δυνάμεις τους και να ανακατασκευάσουν συνολικά κτίρια με τρόπο που θα μεταμόρφωνε το περιβάλλον του αστικού περιβάλλοντος. Το καθεστώς αυτό, το οποίο προσφέρει ένα συνδυασμό κινήτρων, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης του μεριδίου και της ευελιξίας σε άλλους αναπτυξιακούς ελέγχους, υπερβαίνει το CBD και είναι ανοικτό στους ιδιοκτήτες κτιρίων σε άλλους στρατηγικούς τομείς, όπως η Orchard Road, η μεγαλύτερη εμπορική ζώνη της Σιγκαπούρης. Μέσω του Σχεδίου SDI, η κυβέρνηση εξουσιοδοτεί τον ιδιωτικό τομέα να συνεργαστεί για την εισαγωγή τολμηρών και καινοτόμων ιδεών δημιουργίας θέσεων από το έδαφος που θα μετασχηματίσει ή θα αναδημιουργήσει ολόκληρο το περίβολο. Παρόλο που η έννοια της "εργασίας, ζωντανής, παιχνιδιού" έχει γίνει μια φραστική φράση όλα αυτά τα χρόνια, το νέο Master Plan δείχνει τη βούληση της κυβέρνησης και την πρόθεση να συνεργαστεί και να συνεργαστεί με τον ιδιωτικό τομέα για να πραγματοποιήσει μια τέτοια μετατροπή που θα κάνει τη δική μας CBD για τα επόμενα 15 χρόνια.

Η μαρίνα της Sentosa έπρεπε επίσης να συμπεριληφθεί στο γενικό σχέδιο πολεοδομίας

Μεγαλύτερη αναζωογόνηση στη στεριά
Στα περισσότερα από 2.000 εκτάρια, το Greater Southern Waterfront εκτείνεται από το σταθμό Pasir Panjang στους Κήπους από τον κόλπο East - περίπου έξι φορές το μέγεθος του Marina Bay σήμερα. Η μετακίνηση των λιμανιών των εμπορευματοκιβωτίων προς το Tuas θα απελευθερώσει 1.000 εκτάρια γης, ενώ μη λιμενικές περιοχές όπως η περιοχή Pasir Panjang Power, η Keppel Club και η Sentosa θα συμβάλουν άλλα 1.000 εκτάρια. Διαβάστε για το πώς το One Degree 15 Marina της Sentosa φιλοξενεί τη διάσημη γιοτ show. Ενώ η δουλειά θα ξεκινήσει τα επόμενα πέντε με 10 χρόνια, το σύνολο του έργου θα διαρκέσει περισσότερο από 20 χρόνια, λαμβάνοντας υπόψη το τεράστιο μέγεθος. Αυτή η πρωτοβουλία προσφέρει πολλές ευκαιρίες για προγραμματιστές και για ανθρώπους που απολαμβάνουν τη ζωή κοντά σε γαλάζια και πράσινα σημεία, όπως η προκυμαία που βλέπει στο Στενό της Σιγκαπούρης και οι ενισχυμένοι χώροι πράσινου του Mount Faber και το μελλοντικό Pasir Panjang Linear Park. Ίσως με την προσδοκία του μελλοντικού Greater Southern Waterfront, σε συνδυασμό με τα τελευταία νέα σχετικά με την επέκταση των δύο Integrated Resorts, συμπεριλαμβανομένων των Resorts World Sentosa, παρατηρήσαμε μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τα ακίνητα του Sentosa Cove, ιδιαίτερα για τα μπανγκαλόου. Άλλα καινοτόμα χαρακτηριστικά Το νέο Master Plan διαθέτει διάφορες άλλες έννοιες, όπως οι πόλεις car-lite και η διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς. Υπάρχουν επίσης εκτεταμένα σχέδια για τη δημιουργία σημαντικών οικονομικών «πύλες» στο ανατολικό, δυτικό και βόρειο τμήμα της Σιγκαπούρης για να αξιοποιήσουν τις συνδέσεις της Σιγκαπούρης στον αέρα, τις χερσαίες και τις θαλάσσιες συνδέσεις με τις εξωτερικές αγορές για να στηρίξουν νέες βιομηχανίες ανάπτυξης και να προσφέρουν περισσότερες θέσεις εργασίας πιο κοντά στο σπίτι για τους Σιγκαπούρη . Αυτά τα προγράμματα, μαζί με τα σχέδια αστικών μετασχηματισμών, θα βοηθήσουν να διασφαλιστεί ότι η Σιγκαπούρη διατηρεί το ανάστημά της ως μια από τις πιο ζωντανές παγκόσμιες πόλεις.

Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το σχέδιο γενικού σχεδίου URA 2019, επισκεφτείτε τον ιστότοπο του URA στη διεύθυνση www.ura.gov.sg ή επισκεφθείτε τον ιστότοπο του International Sotheby's Realty στο www.listsothebysrealty.sg για να διαβάσετε μια περιεκτικότερη περίληψη του γενικού σχεδίου.