Το Q4 2019 UBS Global Real Estate Bubble Index

Το περιοδικό Palace είναι υπερήφανη που έχει τον Alexander Karolik Shlaen, ιδρυτή της εταιρίας Panache Management Pte Ltd της Σιγκαπούρης, η οποία ασχολείται με επενδυτικά έργα σε ακίνητα και τεχνολογία, με τις σκέψεις της σχετικά με την Έκθεση Δείκτη Bubble για ακίνητα Estate UBS 2019. Ο UBS Global Real Estate Bubble Index που δημοσιεύθηκε νωρίτερα φέτος μας δίνει μερικές σημειώσεις για τη Σιγκαπούρη, το Τόκιο και το Χονγκ Κονγκ, τις μοναδικές ασιατικές πόλεις στον δείκτη. Οι τιμές του Τόκιο αυξάνονται για τα τελευταία 4 έως 5 χρόνια, παρά τις αρνητικές δημογραφικές τάσεις της Ιαπωνίας που θα οδηγήσουν τελικά σε μείωση των τιμών των ακινήτων. Το μεγαλύτερο μέρος της εισροής του πληθυσμού στο Τόκιο είναι από τους ντόπιους που εγκαταλείπουν τις μικρότερες πόλεις και μετακινούνται σε αυτό το τεράστιο οικονομικό κέντρο.

Η ανθεκτικότητα στην ακίνητη περιουσία της Σιγκαπούρης εξακολουθεί να ισχύει

"Ο δείκτης UBS Global Real Estate Bubble Index τοποθετεί την αγορά κατοικιών σε μακροπρόθεσμη προοπτική και έχει σχεδιαστεί για να παρακολουθεί τον κίνδυνο των φούσκων των τιμών των ακινήτων στις παγκόσμιες πόλεις", - UBS

Επίσης, οι ξένοι αγοραστές είναι πολύ δραστήριοι σε κατοικίες, αλλά κάποιοι μπορεί να αναρωτιούνται ποιοι θα πουλούν τα ακίνητά τους σε λίγα χρόνια όταν ψάχνουν για έξοδο. Είναι απίθανο οι ντόπιοι να αγοράζουν και σίγουρα δεν θα είναι σε θέση να καλύψουν το κενό που θα δημιουργηθεί ακόμα και αν μέρος των σημερινών επενδυτών αποφάσισε να πουλήσει. Αν και οι περισσότεροι άνθρωποι θα βρουν την Ιαπωνία πιο ελκυστική ως τουριστικό προορισμό και τα στρατηγικά τοποθετημένα ακίνητα θα απολαμβάνουν καλή ενοικίαση από την επιστροφή τύπου Airbnb.

"Σε παγκόσμιο επίπεδο, η οικονομική αβεβαιότητα αντισταθμίζει την επίδραση της μείωσης των επιτοκίων στην αστική ζήτηση κατοικιών", δήλωσε ο Mark Haefele, επικεφαλής της επενδυτικής εταιρείας στην UBS Global Wealth Management.

Το Χονγκ Κονγκ, όπως πάντα, είναι υψηλό σε αυτά τα είδη δεικτών με πολύ θετική ένδειξη ιδιοκτησίας. Πρέπει όμως να διαπιστώσουμε οποιαδήποτε μείωση των τιμών σε αυτή την πόλη που έχει ζήσει, ότι ακόμη και η πρωτοφανής κοινωνική αναταραχή δεν φαίνεται να επηρεάζει τις στρατοσφαιρικές της τιμές. Κάποιος πρέπει να αναρωτηθεί εάν η τιμολόγηση υπάρχει "φούσκα" ή απλώς αποτέλεσμα πραγματικής, ισχυρής ζήτησης για ακίνητα σε αυτή την έξοχη πόλη. Και χωρίς αμφιβολία, οι Χονγκ Κόνγκς πληρώνουν ακριβά τα σπίτια τους. Θα χρειαστούν 22 χρόνια εργασίας για να αγοράσουν το ίδιο διαμέρισμα στην πόλη τους που θα πάρει έναν Σιγκαπούρη μόλις 12 χρόνια.

Στοιχεία ειδικευμένου εργαζομένου και πώς θα χρειαστεί να κερδίσει τα προς το ζην για να αγοράσει ένα ακίνητο

Αυτό μας φέρνει στη Σιγκαπούρη. Μεταξύ των 24 παγκόσμιων πόλεων του UBS Global Real Estate Bubble Index, μόνο τέσσερις έχουν την τρέχουσα αξία της περιουσίας τους κάτω από το κόστος το 2008. Αυτές οι τέσσερις πόλεις είναι το Μιλάνο, το Σικάγο, το Ντουμπάι και η Σιγκαπούρη. Η UBS υποδεικνύει ότι η τιμή είναι δίκαιη για την αγορά της Σιγκαπούρης, αλλά οι αναγνώστες θα πρέπει να λάβουν υπόψη ότι ενώ άλλες πόλεις που δηλώνονται στον δείκτη υπολογίζονται με την ευρεία έννοια της αγοράς ακινήτων τους, στη Σιγκαπούρη περίπου το 80% της αγοράς βρίσκεται υπό την κυβέρνηση οι οργανισμοί ελέγχου, αυτό που ονομάζεται Συμβούλιο Ανάπτυξης Στέγασης ή HDB.

Αυτό σημαίνει ότι μόνο το 20% της αγοράς ακινήτων στη Σιγκαπούρη βρίσκεται στην ιδιωτική αγορά. Η συντριπτική πλειοψηφία των Σιγκαπούλων ανήκει και ζει σε HDB, ενώ ένα μικρό ποσοστό των Σιγκαπούλων ζει σε condos και εκτάσεις. Η πλειοψηφία των καταλυμάτων ενοικιάζονται σε αλλοδαπούς, οι οποίοι περιορίζονται από κανονισμούς για να αγοράσουν ή να νοικιάσουν HDB. Έτσι, ο υπολογισμός του πόσους χρόνους χρειάζεται για να αγοράσει ένα ακίνητο στη Σιγκαπούρη δεν είναι εντελώς σωστό εδώ, δεδομένου ότι χρειάζονται πολύ λιγότερα χρόνια για τους τοπικούς πολίτες να αγοράσουν το επιδοτούμενο HDB τους. Λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα σημεία, είναι αρκετά σαφές ότι η ιδιωτική αγορά στη Σιγκαπούρη είναι πολύ χαμηλότερη από την πραγματική της αξία. Η Σιγκαπούρη αποδεικνύεται ξανά και ξανά ότι είναι σχετικά προσιτή σε παγκόσμια κλίμακα. Αλλά οι τιμές δεν θα πάνε πολύ πολύ σύντομα λόγω των αυστηρών μέτρων ψύξης που ισχύουν. Αυτά τα μέτρα είναι υπεύθυνα για να μειώσουν τις τιμές της ιδιωτικής αγοράς κάτω από την πραγματική τους αξία, όπως βλέπουμε από αυτή τη σύγκριση δείκτη. Επιπλέον, ενώ οι τιμές της Σιγκαπούρης μειώθηκαν τα τελευταία 10 χρόνια, τα εισοδήματα του τοπικού πληθυσμού αυξήθηκαν. Εκτιμώ την σταθερή ανατίμηση των τιμών των ακινήτων σε μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη βάση. Επίσης, προβλέπω ότι τα επιτόκια θα είναι μαλακά για τα επόμενα χρόνια, που θα επιταχύνουν την εκτίμηση αυτής της περιορισμένης και ελκυστικής αγοράς ακινήτων. Διαβάστε τις άλλες ιστορίες του Alex Shlaen εδώ.

Πολυτεχνείο πολυτελείας εμπειρογνωμόνων - Αλέξανδρος Karolik-Shlaen

Σχετικά με τον Alexander Karolik Shlaen
Ο Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, είναι ο ιδρυτής της Panache Management Pte Ltd με έδρα τη Σιγκαπούρη, η οποία αντιπροσωπεύει τις γραμμές σχεδιασμού της Aston Martin Interiors, τις γραμμές σχεδιασμού Tonino Lamborghini Casa και Formitalia στην Ασία. Η Panache Management ασχολείται με επενδυτικά έργα σε ακίνητα και τεχνολογία και παρέχει πολυτελείς εσωτερικούς χώρους και σχεδιασμό για αποκλειστικές ακίνητες περιουσίες, ιδιωτικά αεριωθούμενα αεροπλάνα και υπεράκτια. Ο Shlaen εμφανίστηκε σε διάφορα περιφερειακά και παγκόσμια μέσα μαζικής ενημέρωσης και έχει γράψει τις στήλες Luxury Expert των περιφερειακών επιχειρηματικών περιοδικών από το 2009. Ήταν επίσης πρόεδρος της επιτροπής δικαστών για τα βραβεία Asia Property και συχνά επιδιώκει να παραστεί σε εγκατεστημένα επιχειρηματικά φόρουμ. Μάθετε περισσότερα σχετικά PanacheManage.com

Ένα άλλο Insight: Καταχωρίστε τη διεθνή πραγματικότητα της Sotheby's στη Σιγκαπούρη.

Χαν Χουάν Μέι, Διευθυντής, Έρευνα, Λίστα Διεθνών Πωλήσεων της Sotheby's.

Οι φούσκες τιμών είναι γνωστό ότι συμβαίνουν τώρα και στη συνέχεια στις περισσότερες αγορές ακινήτων - τα σημάδια αυτής περιλαμβάνουν τη συσσώρευση των τιμών κατοικιών με ταχύτερο ρυθμό από την άνοδο των εισοδημάτων, τα χαμηλά επιτόκια, την υπερβολική στεγαστική πίστη, την υψηλή ρευστότητα και την εισροή ξένων κεφάλαια.Το διάγραμμα της UBS δείχνει ότι το Χονγκ Κονγκ, το Μόναχο, το Τορόντο, το Βανκούβερ και το Άμστερνταμ ήταν οι πέντε πιο ακριβές πόλεις το 2018 λόγω της ραγδαίας άνοδος των τιμών των κατοικιών. Στο άλλο άκρο της κλίμακας, το Σικάγο κατατάχθηκε ως «υποτιμημένο» ενώ το Μιλάνο, η Σιγκαπούρη και η Βοστώνη θεωρήθηκαν «αρκετά». Η αγορά κατοικιών της Σιγκαπούρης είναι μια ελεγχόμενη ελεύθερη αγορά, καθώς η κυβέρνηση παρακολουθεί στενά και θα παρεμβαίνει για να εξασφαλίσει σταθερότητα και βιώσιμη ανάπτυξη των τιμών. Οι παρεμβάσεις είναι απαραίτητες για να διατηρηθούν οι τιμές των ιδιωτικών κατοικιών σε μια γερή καρίνα εν μέσω της υψηλής ρευστότητας των επενδύσιμων κεφαλαίων στο σύστημα. Πάντα, η διαρκή ασφάλεια του νησιού της Σιγκαπούρης το καθιστά ευνοϊκό προορισμό για επενδύσεις σε ακίνητα. Τα μέτρα ψύξης, όπως η σύσφιξη της χρηματοδότησης και η επιβολή υψηλότερων τελών χαρτοσήμου, ήταν αρκετά επιτυχημένα στη Σιγκαπούρη, αλλά όχι σε άλλες πόλεις όπως το Χονγκ Κονγκ και το Βανκούβερ.

"Η Σιγκαπούρη παρέμεινε στην κατηγορία των πολύτιμων, σχετικά αμετάβλητη όσον αφορά τον κίνδυνο φούσκας. Η αγορά κατοικιών της Σιγκαπούρης είναι μια ελεύθερη αγορά σε ένα ελεγχόμενο περιβάλλον, καθώς η κυβέρνηση παρακολουθεί στενά και θα παρεμβαίνει για να εξασφαλίσει σταθερή σταθερότητα της αγοράς και βιώσιμη ανάπτυξη των τιμών. Οι παρεμβάσεις είναι απαραίτητες για να διατηρηθούν οι τιμές των ιδιωτικών κατοικιών σε μια γερή καρίνα εν μέσω της υψηλής ρευστότητας των επενδύσιμων κεφαλαίων στο σύστημα. Πάντα, η διαρκή ασφάλεια του νησιού της Σιγκαπούρης το καθιστά ευνοϊκό προορισμό για επενδύσεις σε ακίνητα. Τα μέτρα ψύξης, όπως η σύσφιξη της χρηματοδότησης και η επιβολή υψηλότερων τελών χαρτοσήμου, ήταν αρκετά επιτυχημένα στη Σιγκαπούρη, αλλά όχι σε άλλες πόλεις όπως το Χονγκ Κονγκ και το Βανκούβερ. Συγκριτικά, μια υπερτιμημένη αγορά κατοικιών ενδέχεται να αντιμετωπίσει μεγαλύτερους κινδύνους, καθώς αντιμετωπίζουμε τις ανοιχτές αντιξοότητες μιας ύφεσης εξαιτίας του παρατεταμένου εμπορικού πολέμου μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας και μιας μη-συμφωνίας Brexit ». - Χαν Χουάν Μέι, Διευθύντρια, Έρευνα, Λίστα Διεθνής πραγματικότητα του Sotheby's.

UBS 2019 Αύξηση τιμών

Καθώς αντιμετωπίζουμε τις ανοιχτές αντιξοότητες μιας ύφεσης εξαιτίας του παρατεταμένου εμπορικού πολέμου μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας και μιας μη-διαπραγμάτευσης Brexit, θα είναι πιο δύσκολο να διορθωθεί μια υπερτιμημένη αγορά κατοικιών, ώστε να καταστούν τα σπίτια πιο προσιτά.

Κουτί: Τι συμβαίνει στο APAC

Ο δείκτης UBS Global Real Estate Bubble Index αναφέρει: Τα αποτελέσματα του δείκτη φούσκας δεν έχουν αυξηθεί στις πόλεις APAC τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Στο Χονγκ Κονγκ, η ορμή μειώθηκε και οι τιμές μειώθηκαν ελαφρά από τα μέσα του 2018. Παρόλα αυτά, παρόλο που η πόλη εξακολουθεί να βρίσκεται σε περιοχή κινδύνου φούσκας, δεδομένου ότι οι τιμές έχουν διπλασιαστεί τα τελευταία 10 χρόνια, δεν υπάρχει καμία θεμελιώδης αναστροφή της τάσης. Παρόλα αυτά, η μεγαλύτερη μεταβλητότητα των τιμών είναι πιθανή τα επόμενα τρίμηνα. Η στεγαστική αγορά της Σιγκαπούρης, αντίθετα, ήταν εξαιρετικά σταθερή τα τελευταία χρόνια. Η αυστηροποίηση των κανονιστικών ρυθμίσεων αποδείχθηκε αποτελεσματική και μείωσε την υπερβολική αύξηση των τιμών. Οι πραγματικές τιμές είναι βασικά στο ίδιο επίπεδο με το 2012, έτσι ώστε η πόλη να παραμένει στην εύλογη περιοχή. Στο Σίδνεϊ, μια πόλη που βρισκόταν σε έδαφος με κίνδυνο φυσαλίδων μόλις πριν από δύο χρόνια, οι τιμές πέφτουν. Διόρθωσαν με διψήφιο αριθμό εντός ενός έτους, μειώνοντας σημαντικά την βαθμολογία του δείκτη. Η χαμηλότερη δραστηριότητα των ξένων αγορών και η στενότερη στεγαστική πίστη συνέχισαν να σβήνουν τη συνολική ζήτηση. Αντίθετα, οι τιμές στο Τόκιο αυξήθηκαν κατά 5% ετησίως από το 2014, αποσυνδέοντας από την υπόλοιπη χώρα. Κατά συνέπεια, η αγορά έχει ενταχθεί στην ομάδα πόλεων που δεν είναι ιδιαίτερα προσβάσιμες και η αποτίμηση έχει αυξηθεί.