Brexit Effect: Το μέλλον του Λονδίνου Real Estate
Στις ώρες και τις ημέρες μετά το δημοψήφισμα του Ηνωμένου Βασιλείου, όπου το 51,9% των ψηφοφόρων εξέλεξαν να αποχωρήσουν από την Ευρωπαϊκή Ένωση, μεγάλο μέρος της χώρας κοίταξε σοκαριστικά. Η εκστρατεία ήταν πικρή και σπλαχνική, οδηγούμενη από την υποκίνηση της ρητορικής γύρω από τη βρετανική μετανάστευση, την οικονομία και τη γραφειοκρατική ελίτ, αλλά πολλοί στο εσωτερικό της Βρετανίας και στο εξωτερικό δεν περίμεναν να κυριαρχήσει η ψηφοφορία.
Καθώς ο κόσμος αγωνίστηκε με τα αποτελέσματα, οι αγορές αντιδρούσαν σε κλίμακα που δεν παρατηρήθηκε μετά την οικονομική κρίση. Η λίρα βυθίστηκε στο χαμηλότερο από το 1985, οι μετοχές της Ασίας υποχώρησαν και λίγες μέρες αργότερα είδαν ότι η Standard & Poor's απέσυρε τη Βρετανία από την τριπλή πιστοληπτική της ικανότητα. Η ψηφοφορία έθεσε το έπακρο για τις συνομιλίες για πικρό διαζύγιο και, δεδομένου ότι δεν υπάρχει προηγούμενο για μια χώρα που εγκαταλείπει το εμπορικό μπλοκ της ΕΕ των 28 κρατών μελών, η αβεβαιότητα βασίζεται στο πώς ακριβώς θα διαπραγματευτεί η Βρετανία τη νέα της θέση στο πλαίσιο της πολιτικής και οικονομικό τοπίο.
South Quay Plaza
Αυτή η αβεβαιότητα έχει ήδη επηρεάσει την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα στο Λονδίνο, όπου ορισμένοι αγοραστές έχουν αποσυρθεί από αγορές, ανησυχούν για το μέλλον της πόλης. Το υπουργείο Οικονομικών του Ηνωμένου Βασιλείου προειδοποίησε πριν από την ψηφοφορία ότι οι τιμές των κατοικιών θα ήταν κατά 18% χαμηλότερες εάν η χώρα ψήφισε να φύγει. Ο Howard Archer, επικεφαλής οικονομολόγος της IHS Economics στην Ευρώπη, δήλωσε ότι η δραστηριότητα της αγοράς κατοικιών και οι τιμές ήταν «πολύ σοβαρό κίνδυνο μιας εκτεταμένης, έντονης ύφεσης μετά την απόφαση του Ηνωμένου Βασιλείου να εγκαταλείψει την Ευρωπαϊκή Ένωση». Προβλέπει ότι οι τιμές κατοικιών θα μειωθούν κατά 5% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2016 και κατά 5% το 2017.
"Η ψηφοφορία υπέρ της Brexit θα δημιουργήσει μια περίοδο ανανεωμένης αβεβαιότητας στην κεντρική αγορά κατοικιών του Λονδίνου", δήλωσε ο Liam Bailey, παγκόσμιος επικεφαλής έρευνας στο Knight Frank στο Λονδίνο. "Κάποια ζήτηση, ειδικά από τους επενδυτές, θα καθυστερήσει και σε ορισμένες περιπτώσεις θα αναπροσανατολιστεί".
Ταράτσα δαπέδου του South Quay Plaza
Η Brexit παρουσιάζει ανανεωμένη αβεβαιότητα μετά από μια σειρά γεγονότων που έχουν ήδη βλάψει την αγορά ακινήτων του Λονδίνου. Από το 2009 έως το 2014, το Λονδίνο επανειλημμένα έκανε πρωτοσέλιδα για ρεκόρ πωλήσεων σούπερ πρώτων αρχοντικών σε πλούσιους αγοραστές από τη Ρωσία, τη Μέση Ανατολή και την Ασία, πολλοί από αυτούς στις κεντρικές γειτονιές της πόλης, τους λεγόμενους «χρυσούς ταχυδρομικούς κώδικες» που περιλαμβάνουν τη Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair και Holland Park. Ωστόσο, από το 2014, η αγορά έχει επιβραδυνθεί.
Ορισμένες από τις ανοιχτές ροές έχουν έρθει με τη μορφή φόρων. Ο νέος συντελεστής φόρου χαρτοσήμου, που εισήχθη το Δεκέμβριο του 2014, χρεώνει το 10% σε ακίνητα αξίας άνω των 925.000 GBP (1,3 εκατομμύρια δολάρια) και 12% σε περιουσιακά στοιχεία άνω των 1,5 εκατομμυρίων λιρών στερλινών (2,5 εκατομμύρια δολάρια). Από τον Απρίλιο του τρέχοντος έτους, οι αγοραστές δεύτερων κατοικιών και ακινήτων buy-to-let αντιμετωπίζουν έναν άλλο φόρο. μια πρόσθετη επιβάρυνση χαρτοσήμου ύψους 3%, η οποία αποσκοπεί στην εξίσωση του πεδίου μεταξύ επενδυτών και αγοραστών για πρώτη φορά.
Η επίδραση των νέων συντελεστών δασμολογικού συντελεστή ήταν ήδη αισθητή στην αγορά, με πολύ λιγότερες συναλλαγές καταγεγραμμένες στο εύρος 2 εκατομμυρίων δολαρίων συν. Στη συνέχεια, η εκστρατεία Brexit έδωσε αγοραστές και πωλητές περαιτέρω παύση. "Οι αγοραστές και οι πωλητές ανέβαλαν τις αποφάσεις τους λόγω της προοπτικής εισόδου στην άκρη του οικονομικού και πολιτικού εδάφους", λέει ο Tom Bill, επικεφαλής της London Residential Research στο Knight Frank. Σύμφωνα με στοιχεία του Knight Frank, η ζήτηση παρέμεινε υποτονική τον Μάιο του 2016, ακόμη και για ακίνητα όπου οι τιμές ζήτησαν μείωση κατά 10% ή περισσότερο.
Νότια Quay Plaza Γωνιακό θέαμα
Σε μια πόλη που αντλεί σημαντικές επενδύσεις από τις διεθνείς αγορές, οι τοπικές πολιτικές αναταραχές είναι μόνο μέρος του παζλ. Κατά το παρελθόν έτος, μεγάλοι ξένοι επενδυτές σε βρετανικές περιουσίες έχουν πληγεί με τις δικές τους αποτυχίες: χαμηλές τιμές πετρελαίου στη Μέση Ανατολή, προβλήματα νομισμάτων στη Ρωσία, ύφεση στη Βραζιλία και αναταραχή στη χρηματιστηριακή αγορά στην Κίνα, τα οποία συνέβαλαν σε λίγους υψηλής ποιότητας συναλλαγές. Το 2014, οι επενδυτές του Mideast αποτελούσαν το 15% των κεντρικών αγοραστών του κεντρικού Λονδίνου. το 2015 αποτελούσαν το 4%.
Σύμφωνα με τον Yolande Barnes, Επικεφαλής της Παγκόσμιας Έρευνας στο Savills, η εκστρατεία Brexit έγινε μια βολική δικαιολογία για μια επιβράδυνση στην αγορά που είχε ήδη συμβεί. Οι αριθμοί Savills δείχνουν ότι οι τιμές στο κεντρικό κεντρικό Λονδίνο μειώθηκαν κατά 6% το 2015 και οι όγκοι συναλλαγών μειώθηκαν κατά 40%. "Το Brexit ήταν μια πολύ καλή δικαιολογία για τους ανθρώπους να μην κάνουν τίποτα σε μια αγορά όπου οι άνθρωποι δεν θα είχαν κάνει τίποτα ούτως ή άλλως", λέει ο Barnes.
Παρ 'όλα αυτά, το απροσδόκητο αποτέλεσμα του δημοψηφίσματος προσέθεσε ένα ακόμη, μεγαλύτερο εμπόδιο σε μια αγορά η οποία εξακολουθούσε να προσαρμόζεται στα καθήκοντα και στους παγκόσμιους γεωπολιτικούς παράγοντες. "Η κορυφαία αγορά ακινήτων του Λονδίνου θα επωφεληθεί από κάτι που φαίνεται απίθανο βραχυπρόθεσμα: ένα αδιάφορο έξι μήνες", λέει ο Tom Bill του Knight Frank.
Για ορισμένους ξένους επενδυτές, ωστόσο, η τρέχουσα αναταραχή αποτελεί ευκαιρία. Οι αγοραστές θα έχουν αυξημένη αξία στην αγορά ακινήτων στο Λονδίνο ως αποτέλεσμα της υποτίμησης της στερλίνας, λέει ο Peter Wetherell, μεσίτης της Mayfair. "Για τους ξένους αγοραστές, αυτή η μεγάλη και δραματική πτώση της αξίας της στερλίνας θα αντισταθμίσει αποτελεσματικά το τέλος χαρτοσήμου και τις φορολογικές προσαρμογές και θα καταστήσει την ακίνητη περιουσία του Λονδίνου επικερδή επένδυση για τους ξένους επενδυτές που είναι αρκετά τολμηροί για να πάρουν ένα πρόβλημα παρά την αβεβαιότητα της αγοράς".
Άποψη από τη Γέφυρα ενός Πύργου - Master Bedroom
Για πολλούς που πιστεύουν στη μακροπρόθεσμη ανθεκτικότητα του Λονδίνου, οι σημερινές διακοπές της αγοράς δεν αλλάζουν τη συνολική ελκυστικότητα της πόλης, ιδιαίτερα ως καταφύγιο για τη διατήρηση του πλούτου. Η έρευνα από τον Knight Frank δείχνει ότι κατά την τελευταία δεκαετία η πόλη έχει συγκεντρώσει πάνω από το διπλάσιο του αριθμού των ατόμων με υψηλές απαιτήσεις από τις αναδυόμενες αγορές (114.000) από τις ΗΠΑ και την Αυστραλία (42.000 και 22.000 αντίστοιχα). Οι επενδυτές αντλούνται από την ασφάλεια της πόλης, τα καλά σχολεία, το πράσινο περιβάλλον και την κεντρική ζώνη ώρας, παράγοντες που είναι απίθανο να αλλάξουν ως αποτέλεσμα της ψήφισης του Brexit.
Η πόλη επενδύει επίσης ενεργά στο μέλλον. Μια ευρύτερη ματιά στην αγορά ακινήτων αποκαλύπτει επίσης ότι, ενώ η ζήτηση για ακίνητα του Prime Central London έχει μειωθεί τα τελευταία χρόνια, υπήρξε ενδιαφέρον για το μεγαλύτερο Λονδίνο, όπου τα προγράμματα αναγέννησης και τα ανανεωμένα έργα σύνδεσης και υποδομών μετατοπίζουν το τοπίο της πολυτέλειας ζωή.
"Καθώς οι χρυσές ταχυδρομικές κάρτες του Λονδίνου έγιναν λιγότερο προσιτές μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, οι αγοραστές έχουν αναζητήσει όλο και περισσότερο την καλύτερη αξία τους", λέει ο Tom Bill. Παρόλο που αναζητούν καλύτερη αξία, εξακολουθούν να θέλουν τις "καλύτερες προδιαγραφές και τις εγκαταστάσεις της κατηγορίας" και αυτό σημαίνει ότι επικεντρώνεται όλο και περισσότερο η ποιότητα των σχεδίων και όχι η επιθυμία να βρίσκονται σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Οι προγραμματιστές αξιοποίησαν αυτήν την απαίτηση και αυξάνουν το συνολικό επίπεδο ποιότητας των νέων κατασκευών, οι οποίες ενσωματώνουν όλο και περισσότερο πακέτα, υπηρεσίες, εμπορικά και πολιτιστικά στοιχεία. Ενώ τέτοιου είδους πειράματα στον τομέα της αστικής ανάπτυξης και της κατασκευής τόπων είναι κοινά σε πόλεις όπως το Μαϊάμι, το Χονγκ Κονγκ ή η Σιγκαπούρη, είναι ένα σχετικά νέο φαινόμενο στο Λονδίνο.
Η Southbank, μια από τις πρώτες περιοχές που αναζωογονήθηκαν, δεν ήταν στο παρελθόν στο χάρτη για τους πλούσιους επενδυτές, αλλά γνώρισε ταχύτερο ρυθμό ανάπτυξης σε σύγκριση με άλλες πρωταρχικές γειτονιές και χρησιμεύει ως παράδειγμα για το πώς μπορούν να ωριμάσουν νέες αγορές, λέει ο Tom Bill.
Ένα εξωτερικό πύργο του πύργου
Εκτός από το The Shard (το ψηλότερο κτίριο στη Δυτική Ευρώπη), η περιοχή είναι η περιοχή του Περισσότερα Λονδίνου, ο πλοίαρχος σχεδιάστηκε από την Foster + Partners και το One Tower Bridge, έργο από το Berkeley Homes που συνδυάζει πολυτελείς κατοικίες με καταστήματα, εστιατόρια, πεζόδρομους πεζόδρομους και ένα ζωντανό πάρκο με ποτάμι. Εκτός από τις πολιτιστικές του προσφορές, το The Ivy, μια δημοφιλής μπρασερί του Λονδίνου, ανακοίνωσε πρόσφατα σχέδια για να ανοίξει μια θέση στο ισόγειο της One Tower Bridge, και το θέατρο του Λονδίνου θα καταλάβει σύντομα το αναπτυγμένο θεατρικό θέατρο 900 θέσεων. Το ίδιο το πρόγραμμα ενσωματώνει σημαντικό χώρο στην υπαίθρια ζωή, αλλά και μια καινοτομία για το Λονδίνο. "Αυτό που είναι πραγματικά ξεχωριστό για αυτό το έργο είναι το ύψος της δυναμικής βεράντας και οροφής, μαζί με υπαίθριες κουζίνες, υδρομασάζ και κιόσκια", λέει ο Murray Levinson, συνεργάτης της Squire & Partners που σχεδίασε το έργο.
Από την κορυφή του ρετιρέ Tower, το οποίο συνοδεύεται από βεράντα στον τελευταίο όροφο και υδρομασάζ, μπορείτε να δείτε το πέρασμα από τον Τάμεση στην πόλη του Λονδίνου, τη Γέφυρα του Πύργου, τον Πύργο του Λονδίνου και πέρα από αυτό. Τα χαμηλότερα κτίρια, που είναι στραμμένα προς τον ποταμό, διαθέτουν συρόμενες γυάλινες πόρτες που ανοίγουν σε μεγάλες βεράντες με θέα στο Δημαρχείο και τη Γέφυρα του Πύργου. Οι απόψεις ήταν ένα ισχυρό σημείο πώλησης για το έργο, το οποίο σήμερα πωλείται το 90%. Η ποιότητα κατασκευής (οι εσωτερικοί χώροι διαθέτουν χειροποίητα κουφώματα, γυαλισμένα μαρμάρινα πάγκους, συσκευές Miele και συστήματα οικιακού αυτοματισμού), έχει επίσης μια ισοπαλία, όπως και το πακέτο ανέσεων: 24ωρη υπηρεσία θυρωρού από το Harrods Estates, γυμναστήριο, σπα και εσωτερική πισίνα συμπεριλαμβάνονται. Περίπου 23 μονάδες παραμένουν, συμπεριλαμβανομένων των επιλεγμένων ρετιρέ. Αυτά κοστίζουν περίπου $ 3.900 ανά τετραγωνικό πόδι.
Η έννοια της μικτής χρήσης αναπτύσσεται επίσης στο μεγαλύτερο Λονδίνο με προγράμματα όπως το Nine Elms που περιλαμβάνει 20.000 καινούργια σπίτια και τη δυτική πόλη White City, η οποία αποτελεί το σημείο αναδιάρθρωσης ύψους 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων που στοχεύει να μετατρέψει την περιοχή από μια γερή, σε μεγάλο βαθμό εμπορικό τοπίο σε μια ζωντανή γειτονιά με 5.000 νέα σπίτια, καταστήματα και ένα κόμβο γραφείων για εταιρείες που σχετίζονται με τα μέσα ενημέρωσης. Ως μέρος της αναβίωσης, ο κατασκευαστής του Λονδίνου Stanhope μετατρέπει τα πρώην αρχηγεία του BBC σε πολυτελείς κατοικίες.
Στα ανατολικά, οι μεγάλοι πύργοι πολλαπλασιάζονται επίσης σε μια πόλη που κάποτε οριοθετήθηκε από μια πιο ομοιόμορφη, χαμηλής κλίμακας αστικοποίηση. Στο Canary Wharf, η Herzog & de Meuron έχει σχεδιάσει έναν νέο πύργο που αποκαλείται Rolling Pin λόγω του ψηλού κυλινδρικού σχήματος και η Foster + Partners έχουν σχεδιάσει το South Quay Plaza, το ψηλότερο κατοικημένο έργο που βρίσκεται σήμερα υπό κατασκευή στην ΕΕ.
Μία γέφυρα Tower Tower Triplex View
Ιστορικά ένα πολυσύχναστο λιμάνι, και πιο πρόσφατα ο τόπος μιας αναδυόμενης οικονομικής περιοχής, το Canary Wharf γίνεται όλο και πιο περιζήτητο μέρος για να ζήσει κανείς. Οι προσδοκίες για μελλοντική ανάπτυξη ενισχύονται από την άφιξη της νέας γραμμής Crossrail, η οποία προβλέπεται να λειτουργήσει το 2018, η οποία θα μειώσει σημαντικά τις ώρες ταξιδιού στο κεντρικό Λονδίνο. Σήμερα η περιοχή εξακολουθεί να αισθάνεται σε μεγάλο βαθμό εταιρική, αλλά οι προγραμματιστές σκοπεύουν να συνδυάσουν οικιστικά και εμπορικά προγράμματα με αυξημένη συνδεσιμότητα καθώς η κοινότητα ωριμάζει.
"Το Canary Wharf γίνεται πιο μικτή χρήση και θα φτάσει σε πληθυσμό 200.000 κατοίκων", λέει ο Harry Lewis, Διευθύνων Σύμβουλος της Berkeley Homes, ο οποίος αναπτύσσει το South Quay Plaza. "Οι αποδόσεις ενοικίασης είναι υψηλότερες εδώ, και η άφιξη του Crossrail θα είναι ένα παιχνίδι-changer."
Το South Quay Plaza βρίσκεται στην προκυμαία ακριβώς απέναντι από το CBD και παρόλο που πολλά από τα παρακείμενα κτίρια είναι χτισμένα ακριβώς στην άκρη της ακτής, ο Grant Brooker, επικεφαλής του Studio στο Foster + Partners θέλησε να προσεγγίσει το site διαφορετικά."Είναι σημαντικό να αφήσουμε το φως της ημέρας", λέει, εξηγώντας ότι με την σμίκρυνση των πύργων σε σχήμα κύβου, που έχουν σχετικά μικρό αποτύπωμα (πάνω από το 64% του χώρου δεν θα αναπτυχθεί), ήταν σε θέση να δημιουργήσει πολλές περισσότερες εκθέσεις. "Το κτίριο δεν έχει πίσω πλευρά", λέει. "Κάθε μονάδα έχει φανταστική πρόσοψη".
Η ομάδα του Brooker χρησιμοποιεί επίσης την εκτενή εμπειρία του σχεδιάζοντας κτίρια σε διεθνές επίπεδο για να δημιουργήσει ένα πλήρες πρόγραμμα ανέσεων, το οποίο διαθέτει ένα κέντρο ευεξίας, ένα σπα και μια πισίνα 20 μέτρων και ένα club lounge των κατοίκων που εκτείνεται σε όλο τον 56ο όροφο και περιλαμβάνει μπαρ, μια μεγάλη βεράντα. "Το είδος της ανέγερσης που απαιτείται για ένα κτίριο που πραγματικά λειτουργεί λείπει σε προηγούμενες εξελίξεις στο Λονδίνο", λέει ο Brooker.
Προγραμματισμένη για κατοχή από το 2020, το South Quay Plaza θα περιλαμβάνει 888 μονάδες στους 36ώροφοι και 68όροφους πύργους που κυμαίνονται από στούντιο μέχρι κατοικίες και ρετιρέ τριών υπνοδωματίων. Μέχρι στιγμής το Berkeley Homes κυκλοφόρησε 350 μονάδες με τιμές που αρχίζουν από $ 990.000. Μέχρι σήμερα, οι μισές από αυτές τις μονάδες έχουν πωληθεί και η ζήτηση από την Ασία ήταν ισχυρή: το 50% των διεθνών αγοραστών του έργου προέρχονται από την Κίνα.
Ο Adam Challis, επικεφαλής της έρευνας κατοικιών στο Jones Lang LaSalle λέει ότι τα προγράμματα αναγέννησης όπως το Canary Wharf είναι ιδιαίτερα δημοφιλή με τους αγοραστές της Ασίας, επειδή κατανοούν το μακροπρόθεσμο επενδυτικό δυναμικό. «Το καταλαβαίνουν επειδή είδαν να συμβαίνουν στις χώρες τους», λέει. Η Challis σημείωσε επίσης μια γενική αλλαγή στην στάση των αγοραστών τα τελευταία χρόνια, όπου οι επενδυτές παίρνουν τη μακρά όψη, εξετάζοντας προσεκτικά τα προγράμματα, τα σχέδια και τις γειτονιές και πλησιάζοντας την απόφαση ως επένδυση στο Λονδίνο ως σύνολο.
Ο χρόνος θα δείξει πώς η Βρετανία καταφέρνει να διαπραγματευτεί την έξοδο της από την Ευρωπαϊκή Ένωση και πώς οι εκθέσεις του Λονδίνου ως αποτέλεσμα των αλλαγών. Πολλά θα εξαρτηθούν από τις μακροχρόνιες επιπτώσεις της Brexit στις βρετανικές επιχειρήσεις, ιδιαίτερα εκείνες στον τεράστιο χρηματοπιστωτικό τομέα της χώρας. Πριν από το δημοψήφισμα, ο πληθυσμός του Λονδίνου προβλέπεται να αυξηθεί κατά 100.000 άτομα ετησίως για την επόμενη δεκαετία και η προσφορά κατοικιών υπολείπεται. Για όσους πιστεύουν στο μέλλον της πόλης και συνεχιζόμενο δυναμικό ανάπτυξης, τώρα μπορεί να είναι μια κατάλληλη στιγμή για να πάρετε το βήμα.
Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε για πρώτη φορά στο περιοδικό Palace.
