Ηπειρωτική κινεζική αγορά ακινήτων
Δεν μπορώ να αντισταθώ την ανάγνωση, την εκμάθηση και την ανάλυση των μορφών του κινεζικού επενδυτή. Με τους Κινέζους εννοώ τους πολίτες της ΛΔΚ. Η τεράστια ποσότητα και το ύψος των δαπανών τους δεν είναι τίποτα λιγότερο από το να πνίξουν και να αλλάξουν τη δυναμική της αγοράς. Ως εκ τούτου, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθούν, να κατανοούν, να ακολουθούν και να προσπαθούν να προβλέψουν αυτό το εκπληκτικό φαινόμενο.
Οι Κινέζοι τουρίστες προσκρούουν σε πολυτελή προϊόντα σε δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ. Οπουδήποτε ταξιδεύουν αυτοί οι μεγάλοι τουρίστες, το λιανικό εμπόριο παρουσιάζει άνοδο και επομένως οι αποδόσεις ενοικίασης αυξάνονται, ωφελώντας τους ιδιοκτήτες. Σε αυτό το άρθρο θα επικεντρωθώ στην ιδιοκτησία per-se. Δεν εκπλήσσει το γεγονός ότι η μαζική δαπάνη των πολιτών της ΛΔΚ για ψώνια στο εξωτερικό εκτείνεται και σε ακίνητα, καθώς πολλοί από αυτούς αγοράζουν ενώ κάνουν διακοπές στο εξωτερικό.
ΚΑΛΛΙΤΕΧΝΙΚΟ ΚΥΝΗΓΟ ΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Πάνω από το ένα τρίτο των HNWI της Κίνας έχουν ήδη αγοράσει ακίνητα στο εξωτερικό και το 41% από αυτά προτίθενται να επενδύσουν σε ακίνητα στο εξωτερικό εντός των επόμενων τριών ετών - 66% σχεδιάζουν να επενδύσουν σε ακίνητα κατοικιών, σύμφωνα με τα στοιχεία της ιστοσελίδας της Juwai. Οι κορυφαίες 10 χώρες, οι οποίες ενδιαφέρονται περισσότερο για τους Κινέζους αγοραστές στην περιοχή τους, είναι οι ΗΠΑ, η Αυστραλία, ο Καναδάς, η Νέα Ζηλανδία, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ταϊλάνδη, η Ισπανία, η Γερμανία, η Ιαπωνία και η Γαλλία. Στην πραγματικότητα, έξι από αυτές τις 10 χώρες βρέθηκαν στον κατάλογο των κορυφαίων 10 προορισμών διακοπών για πλούσιους Κινέζους τα τελευταία δύο χρόνια.
Τίποτα δεν είναι νέο σχετικά με τη συμπεριφορά fly-and-buy που όλοι βιώνουμε μερικές φορές. Ωστόσο, τίποτα δεν μετατρέπει τις αγορές ακινήτων όπως κάνουν οι κινέζοι ταξιδιώτες και είναι ήδη η ταχύτερα αναπτυσσόμενη τουριστική αγορά στον πλανήτη μας.
Chinatown, Σιγκαπούρη
ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ ΣΤΟ ΚΙΝΕΖΙΚΟ ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ
Οι επιχειρήσεις σε όλο τον κόσμο έχουν συνειδητοποιήσει ότι η αξία των κινεζικών παραθεριστών είναι πολύ προσοδοφόρα για να αγνοήσει. Οι επιχειρήσεις φιλοξενίας, οι έμποροι λιανικής πώλησης, ακόμα και οι κινεζικοί προγραμματιστές και οι εταιρικοί επενδυτές ενώνουν το μεγάλο κύμα χρημάτων έξω από τη χώρα τους, όπου οι κινεζικοί σφαιριστές μπαίνουν σε διακοπές. Αυτό είναι όπου οι επιχειρήσεις και οι επενδυτές επιδιώκουν να επενδύσουν για να αξιοποιήσουν την άνευ προηγουμένου ζήτηση για αγαθά και υπηρεσίες.
Οι κινεζικές εταιρείες αγόρασαν θέρετρα στο Χοκάιντο και καταστήματα αφορολόγητων ειδών στο Τόκιο, κυρίως για να φιλοξενήσουν και να επωφεληθούν από τους παραθεριστές και τους αγοραστές τους. Ξέρουν να αγοράσουν το καλύτερο. Μόνο ένα ανέκδοτο, στα τελευταία ταξίδια δεν μπορούσαμε να βρούμε ένα ωραίο ιαπωνικό ουίσκι σε πολλά κύρια καταστήματα γύρω από το Τόκιο, ούτε σε καταστήματα αφορολόγητων ειδών στο αεροδρόμιο, τα οποία όλα πωλούνταν σε κινέζους τουρίστες!
Οι Κινέζοι υπήκοοι έγιναν επίσης οι μεγαλύτεροι ξένοι αγοραστές κατοικιών στις Η.Π.Α. πέρυσι, καθώς αγοράζουν αμερικανικά ακίνητα σε δισεκατομμύρια δολάρια. Μια τεράστια αύξηση των κινεζικών αγορών τόσο κατοικιών όσο και εμπορικών ακινήτων πέρυσι πήρε την πενταετή επένδυση τους σε περισσότερα από 110 δισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με τη μελέτη της κοινωνίας της Ασίας και της Rosen Consulting Group. Το καθαρό μέγεθος αυτού του συνόλου βοήθησε την αγορά ακινήτων να ανακάμψει από τη συντριβή που ξεκίνησε το 2006 και προκάλεσε την οικονομική κρίση του 2008. Παρά την επιβράδυνση που οφείλεται στην προσπάθεια της Κίνας να καταστείλει τις εκροές κεφαλαίων, ο αριθμός για το δεύτερο εξάμηνο αυτής της δεκαετίας ενδέχεται να διπλασιαστεί σε 218 δισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με τη μελέτη.
Πολύ ενδιαφέρον να σημειώσω τα ευρήματα από την έρευνά μου και ανοιχτές πηγές - είναι εκπληκτικό το γεγονός ότι το 2014 η Κίνα εξέδωσε 16 εκατομμύρια διαβατήρια. Από το 2012, περίπου 38 εκατομμύρια Κινέζοι υπήκοοι διέθεταν συνηθισμένα διαβατήρια, που αποτελούσαν μόνο το 2,9% του συνολικού πληθυσμού τότε. Εάν ακόμη και ένας συνολικός αριθμός κατόχων διαβατηρίων διπλασιάστηκε τα τελευταία τρία και μισή χρόνια, αυτό σημαίνει ότι σήμερα έχουμε δει μόνο περίπου το 6% του κινεζικού πληθυσμού που ταξιδεύει μέχρι τώρα. Μπορούμε μόνο να φανταστούμε πώς θα φανούν οι αγορές ακινήτων όταν θα υπάρχουν πολλοί περισσότεροι από αυτούς τους προσοδοφόρους τουρίστες που έρχονται για να ψωνίσουν στο εξωτερικό.
Λιμάνι Σίδνεϊ
ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΑΣΙΑ
Τώρα ας δούμε πιο κοντά στο σπίτι μας, τι συμβαίνει στην διασυνοριακή αγορά ακινήτων. Όπως προηγήθηκε σωστά σε αυτή τη δημοσίευση (αυτό είναι το περιοδικό Palace στη Σιγκαπούρη) πριν από λίγους μήνες, η αυστραλιανή αγορά έλαβε τα περισσότερα από τα εισερχόμενα χρήματα που χύθηκαν στην ιδιοκτησία τους. Αυτό συμβαίνει παρά τους διάφορους φόρους ιδιοκτησίας και τους περιορισμούς στους ξένους αγοραστές, όπως η απαγόρευση πώλησης μεταχειρισμένων περιουσιακών στοιχείων σε αλλοδαπούς. Οι περισσότεροι αγοραστές είναι Κινέζοι.
Εν τω μεταξύ, στη νοτιοανατολική Ασία, οι Κινέζοι τουρίστες γύρισαν την οικονομία της Ταϊλάνδης, καθιστώντας τη μοναδική μεγαλύτερη πηγή ανάπτυξης και δίνοντας μια πολύ αναγκαία ώθηση στην Ταϊλάνδη, χωρίς την οποία θα έπεφτε. Ο αριθμός των κινεζικών επισκεπτών αυξήθηκε κατά περισσότερο από 71% πέρυσι σε 7,9 εκατομμύρια. Αυτό είναι ένα σημαντικό μέρος των σχεδόν 30 εκατομμυρίων διεθνών τουριστών που επισκέπτονται την Ταϊλάνδη. Δεν έχω αρκετές πληροφορίες σχετικά με την αγορά ακινήτου τους στην Ταϊλάνδη, αλλά πραγματικά κρατούν τα ξενοδοχεία 4-5 αστέρων εκεί απασχολημένα.
Αυτό που φαίνεται όμως είναι ότι η πλειοψηφία των τουριστών της ΛΔΚ εξακολουθούν να έρχονται σε ομάδες και αυτό περιορίζει τις ικανότητές τους να αγοράζουν ιδιότητες, όπως συμβαίνει στις Η.Π.Α. και στην Ευρώπη. Είναι μόνο θέμα χρόνου, όταν περισσότερα από αυτά θα έρχονται μόνα τους και θα μετατρέψουν την παλίρροια σε μια επιθυμητή ιδιότητα θέρετρο του Βασιλείου.
Στην περιοχή μας, όχι μόνο οι Κινέζοι κυριαρχούν στις αγορές ακινήτων. Στο Βιετνάμ, η χαλάρωση των νόμων περί ακίνητης περιουσίας και μια ακμάζουσα οικονομία έδωσαν εμπιστοσύνη στη βιετναμέζικη διασπορά για να στείλει χρήματα σε ρεκόρ, προσθέτοντας ατμό στον τομέα των ακινήτων, που τώρα υποβάλλονται σε μια νέα έκρηξη μετά την έξοδο από την κατάθλιψη.Μπορώ να δω τους ξένους να κινούνται επίσης, αλλά συνολικά, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ κυριαρχείται από το εξωτερικό Βιετνάμ. Σημειώνω επίσης ότι πολλές κατασκευές συμβαίνουν σε μέρη όπως η HCMC.
Η μόνη ελπίδα μου είναι ότι οι προγραμματιστές δεν θα υπερδομήσουν και μαζί με τους αγοραστές, δεν θα δημιουργήσει άλλη φούσκα. Η Σιγκαπούρη και το Χονγκ Κονγκ βρίσκονται στο επίκεντρο των μέτρων που επιβάλλουν οι κυβερνήσεις τους για την ψύξη, με αποτέλεσμα οι συνολικές οικιστικές αγορές να παρουσιάζουν μείωση. Η Σιγκαπούρη παραμένει μια επιλογή επένδυσης για τους τοπικούς επενδυτές και τα ξένα κεφάλαια, δεδομένης της τριπλής αξιολόγησης Α και του καθεστώτος "ασφαλούς καταφυγίου".
Η αγορά της δραστηριότητας στην αγορά επενδύσεων σε ακίνητα της Σιγκαπούρης είναι έτοιμη για μια επιστροφή. Προς το παρόν, όμως, βλέπω κυρίως τους ψαράδες που βρίσκονται πίσω και αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα κατοικιών υψηλής κατηγορίας στη Σιγκαπούρη, τα οποία είναι αρκετά υποτιμημένα σε σύγκριση με παρόμοια ακίνητα στο Χονγκ Κονγκ, το Λονδίνο και το Μανχάταν.
Το shophouse είναι ένα τμήμα της αγοράς στη Σιγκαπούρη, το οποίο προσελκύει επενδύσεις. Είναι επίσης ένα από τα αγαπημένα μου εδώ και πολλά χρόνια. Τους αγαπώ! Οι αξίες των shophouses, ειδικά σε κεντρικές περιοχές, έχουν περάσει τα τελευταία τρία χρόνια, κλιμακώνονται από τη σπανιότητα και τη ζήτηση από κεφάλαια και αλλοδαπούς. Ορισμένες πρόσφατες προσφορές από ξένους επενδυτές ξεπέρασαν τα 2.700 δολάρια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τη συνολική επιφάνεια δαπέδου. Στις επιχειρηματικές περιοχές, οι τιμές αυξήθηκαν περίπου κατά 80% τα τελευταία 4 χρόνια. Φαίνεται ότι περισσότερα ξένα κεφάλαια και οι ιδιώτες επενδυτές αγοράζουν ως ντόπιοι τείνουν να κοιτάζουν περισσότερο στις αποδόσεις και πρόσφατα οι αποδόσεις είναι πολύ χαμηλές.
Μερικές φορές τόσο χαμηλά όσο 2-3%. Ωστόσο, τα κεφάλαια και οι αλλοδαποί βλέπουν μεγάλη αξία σε αυτά τα σπάνια περιουσιακά στοιχεία, καθώς αγοράζουν επιθετικά αυτά τα σπίτια, υπολογίζοντας την ανατίμηση κεφαλαίου. Μόλις ανακαινιστεί όμορφα το shophouse, υπάρχει μια καλή ζήτηση χρηματοδοτικής μίσθωσης, καθώς οι μισθωτές εξακολουθούν να βρίσκουν αυτά τα ενοίκια αντάξια των εμπορικών κέντρων ή των κτιρίων γραφείων υψηλότερου επιπέδου. Νομίζω ότι ανυπομονούμε, περισσότεροι αγοραστές θα δείξουν ενδιαφέρον σε αυτό το τμήμα ιδιοκτησίας. Επίσης βλέπω περισσότερη αξία σε λιγότερες κεντρικές τοποθεσίες που μπορούν να εξυπηρετήσουν γραφεία καθώς και F & B σε τοποθεσίες όπως το Kampong Glam.
Το Kampong Glam είναι ένα από τα «εθνικά κέντρα» σε μια σχετικά κεντρική περιοχή της πόλης. Οι τιμές του δεν αυξήθηκαν όσο οι γοφίες της πόλης της Κίνας, όπως η Club Street. Βρίσκοντας κατά μήκος της οδού Βικτωρίας και του καθιερωμένου εξωτικού εμπορικού θύλακα της αραβικής οδού, είναι μια πολλά υποσχόμενη επενδυτική τοποθεσία που έχει στο χαρτοφυλάκιο κάποιου.
Ο Alexander Karolik-Shlaen EMBA, οικονομολόγος και επενδυτής ακινήτων, είναι ο Διευθύνων Σύμβουλος της Panache Management - μια πολυτελής επωνυμία και σύμβουλος επενδύσεων σε ακίνητα
Το άρθρο αυτό δημοσιεύτηκε για πρώτη φορά στο περιοδικό Palace.
